|
|
- 阅读：95470
- 回复：0
- 发表于：2019/5/5 19:29:35
- 来自：江苏
- 楼主
- 倒序看帖
- 只看该作者
目前南通大力发展的几个区分别是苏通园区、中创区以及通州湾。小编之前有分析过苏通园区《苏通园区整体分析》，而中创区目前又已经确定了东扩，基本可以确定，近几年中创区将成为南通大力发展的重点区域。但是通州湾却少有人提及，或许提工业发展不及苏通园区，提港口发展不及洋口港，通州湾就这么被南通人弃置于角落。那么通州湾是否就这么一直默默无闻下去呢？目前通州湾到底发展到了什么程度了？是不是依然和大家潜意识里默认的一样荒无人烟呢？ 带着多数人的疑问，小编进行了通州湾一日游，多多少少对通州湾目前的整体发展有了了解。 在此之前，我对通州湾的了解仅限于耳闻，这次从新城区驱车到通州湾，大概1小时40分钟的车程才到达了“通州湾新区欢迎您”的标志下，终于，达到通州湾了。基本上这个车程相当于我从南通开车到老家海安，去通州湾的路程说实话比我想象中远了不少。 过了通州湾的地标，我以为我就能看到通州湾城区的模样，没想到，还是太天真了，再次走了大概20分钟左右的车程才打到了此次我们的首个目的地：通州湾科创城。 在这整个路程中，住房全部都是农村自建房，剩下的就是大片大片的荒地，对比南通市区的热闹，当时就给我一种偏远山区的感觉。 2、道路十分宽敞，区域内交通以公交为主，出行并不方便 不过值得一提的是，通州湾区域内的道路都十分宽敞，最大的达到单向5车道，最小的也有3车道，相比于南通别的区域，道路建设十分到位。 区域内的公共交通还是以公交为主，根据通州湾江海联动开发示范区官网显示，区域内公交共13个班次，最早5:30发车，最晚20:00结束，班次为10-40分钟一班，如果依赖公交出行，可以说是十分不方便了。 3、科创城日渐成熟，多所学校运营中，属区域内人口聚集地。 目前科创城内已有北京航天航空大学软件学院研究生院、北京物资学院、上海电力大学、上海海事大学、兰州大学、武汉大学、中科院海洋局、河海大学南通校区、南京大学软件学院工程硕士培养基地、天津大学、西安交通大学8个重点大学研究院以及南通的一些学校分校区等，学生范围基本涵盖了高中——研究生，目前这些学校都基本已投入运营中。 当时正值学校开学，前脚还在感叹路上都没有人的时候，走到科创城内，就明显感受到来往车辆以及学生人口较多，这也让我仿佛见到了大部队一样兴奋不少。 科创城内目前配套有学生宿舍、医疗服务中心、生活服务中心等，能够满足学生以及务工人员的基本生活需求。 4、楼盘布局分散，新盘多为现房，苏州、上海投资客较多 此次我们探访了通州湾内4个在售楼盘，分别是沿海十里蓝院、奥克兰养生小镇、金海湾龙门府、南都纳澜湾。 通州湾目前在售楼盘很少，算下来大概也就6个左右，并且布局分散，项目与项目直接基本都有着10分钟左右的车程。区域内楼盘均价6000元/㎡—9000元/㎡不等，项目类别较多，小高、洋房、别墅都有。 比较有意思的是，通州湾的在售楼盘几乎都是现房，我咨询了一位销售原因，销售称：通州湾这边就是基本都是现房，如果不是现房的话，大家也不是很愿意购买。真的是很简单粗暴的解释了。 奥克兰养生小镇 预计6月开盘，我们去的时候小区连牌子都没挂 其中金海湾龙门府小区大门正对面就是通州湾中学，并且小区北门就是滩涂，属于海景房，小编想着，又是学区又是海景房，价格应该不便宜，然后去一问，均价才6800多，销售称；通州湾中学不算多好，所以学区房没有太大的意义，这边买的基本都是投资客。 我走访了这4个楼盘，销售介绍购房的客户人群基本以苏州、昆山、上海的投资客为主，占到70%，而本地购房者仅仅只占20%-30%。 小编此次通州湾主要实探了滨海园区、滨海生态新区、通州湾科创城3个区域，整体看下来区域内不仅小区布局分散，更没有大型商业中心，也没有优质的医疗配套。 据科创城内销售人员介绍，科创城北部将有一大片区域将开发为大型综合商业中心，目前已经规划好，预计将于2020年初开工。算下工期，最快也要到2021年底才能投入运营。但好的是，到那个时候，科创区内的配套基本都已成熟，便利程度将大大超过当前。 目前通州湾内的医疗配套基本都以社区卫生院为主，最好的医疗配套大概就是通州湾医院（三甲医院），但很明显并不能满足后期的医疗需求。对于医疗方面还需要进一步规划完善。 6、重视港口发展，已开始显露成绩，但还需进一步提高 通州湾于2017年获批《南通港通州湾港区总体规划（2017-2030年）》方案，成为南通港规划新增的第12个港区，自此，通州湾才开始真正发力。 目前通州湾工业企业基本集中在滨海园区内，当前已经入驻的大型企业有： ●总投资321.5亿元的华电通州湾电力能源和燃机检修中心项目 华电集团是国家电力体制改革组建的五家国有独资发电企业集团之一，属于国资委监管的特大型中央企业，为世界500强企业。2010年在役发电装机容量3079万千瓦，总资产1197亿元，分布在全国23个省（市、区）。 ●总投资5000万的乔治海茵茨（江苏）飞机制造有限公司 乔治海茵茨为全球低空低速通用航空领域首屈一指的飞机生产商，全球销量超过12,000台，足迹遍布全球107个国家。 中节能为唯一一家主业为节能减排、环境保护的中央企业，是中国节能环保领域最大的科技型服务型产业集团。目前拥有各级子公司260余家，上市公司5家，分布在国内近30个省市及境外近40个国家和地区。 苏民新能源开发有限公司主要业务范围为：新能源技术开发；太阳能光伏组件、光伏电池片的安装，目前员工数5000人 四川铁通公铁物流股份有限公司是一家以公路、铁路、港口交通物流枢纽为核心的物流园区建设和运营商，目前公司旗下包含：四川天府新区2700亩青龙物流园；河南2100亩新乡现代公铁物流园；江苏5000亩南通通州湾国际物流港；湖北武汉2300亩三江公铁物流园，现员工数4000人。 可以说，虽然目前通州湾引进的企业还不算特别多，但但凡入驻的企业都是世界级一流企业，可以说在发展前期就占据了利好优势，未来磨合好之后的确能加快发展速度。 看了通州湾的现状，整体上来看确实不太尽如人意，那么后期通州湾的规划又能不能给力点带动区域发展呢？我们一起看下通州湾的后期规划都有哪些。 2018年底洋吕铁路通过预可研报告，铁路途经南通市所辖如东县、通州湾示范区、海门市、启东市，南至启东至吕四港铁路，正线长度73.8km。 其中北段北渔至通州湾段23.5km，与通州湾港口疏港铁路专用线已完成初测及可研招标。 南段通州湾至吕四港段估算投资总额约人民币40亿元。并且目前该铁路已被列入省重点规划项目。 南通至通州湾高速公路及南通至常熟高速公路（南通段）起自规划苏通第三通道，终于通州湾江海联动示范区，全长约55公里。项目已列入全省新一轮高速公路网规划。 本项目的建设将有效完善区域路网体系，同时对完善港口集疏运设施,带动通州湾的发展,扩大港区辐射范围,服务港区后方产业发展等具有十分重要的意义。 平海公路连接通洋高速与通州湾示范区，西起G228，东至通州湾示范区乐海大道，全长28.3km，其中通州段长10km，通州湾示范区段长18.3km。 该公路改造之后，加强了通州湾与南通市区的连接，同时联动如东洋口港，提升南通各港口之间的联动性。 南通市绕城高速公路起自锡通高速与沈海高速交叉位置新联枢纽处，在新联镇东侧跨越江海河，与S225交叉后向东南侧布设，跨越通州湾港区疏港航道，全长约60公里。 可以看出后期途径通州湾的铁路、高速将大大增多，加强了通州湾与南通市区的紧密性，同时也增加了通州湾与周边港口城市的联动性，一旦这些交通路线建成通车，通州湾将进入快速发展阶段。 可以说今年，通州湾最受关注的企业就是中天钢铁的入驻，总投资达到1200亿，比目前通州湾入驻企业的全部投资额加起来还多。 2011年常州中天钢铁员工总数约1.5万多，落户通州湾后，基本可以带动通州湾近3万的就业人数。 台塑集团是台湾最大的民营制造业集团之一，旗下有30多家分公司与海外公司，为台湾第二大民营企业，在台湾石化界及整个企业界具有举足轻重的地位。 截止2018 年6 月30 日复星国际的总资产超过人民币5,600 亿元（约合850 亿美元），位列2018福布斯全球上市公司2000强榜单第416位。 预估下来，目前通州湾入驻的企业基本可带动十多万人就业，同时也将带动第三产业的发展。增加外来人口粘性，拉动内需，提升人口的净流入。 在交通进一步优化中，通州湾也将会快速大规模发展，在带动数十万就业人数的同时，也拉动了整体多产业的共同发展。 工程陆域位于规划通州湾港区三夹沙作业区东泊位区东段东侧岸线，规划于富足路与富饶路之间。工程配套三夹沙作业区码头工程建设，占地面积28.5公顷，布置矿建堆场、件杂货堆场、汽车堆场、检测线及轿运区和生产辅助区。工程计划2020年建成。 确保明年三夹沙起步码头正式运营，一港池10万吨级进港航道、14公里防波堤及10个5万吨级及以下通用泊位开工建设，二港池10万吨级航道、2个10万吨级集装箱泊位、2个10万吨级通用泊位完成报批，具备开工条件。积极争取网仓洪20万吨级航道升等纳入规划，冷家沙30万吨级航道完成规划研究。 目前通州湾开始着重增强港口功能，配合交通，通州湾后期的港口吞吐量将达到新高。 《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市。 当南通与上海之间的交通连贯之后，从通州湾到上海仅需1小时，并且此次实地探访也得知，目前通州湾楼盘的购房客群以苏州、昆山、上海人为主，可见，后期融入上海都市圈之后，通州湾的发展确实可期。 目前据可靠消息，南通也正在积极申报国家级通州湾新区。目前长三角目前已有上海浦东新区、浙江舟山群岛新区、南京江北新区三个国家级新区，所以通州湾新区一旦批复成功，其发展也是不可同日而语。 当然，短期内是不可能的，至少，国家出于区域平衡的考虑，也不能在短期能批复江苏设立两个国家级新区，要等南京江北新区发展到一定阶段才有可能。 目前，南通通州湾新区已经获批国家江海联动示范区，当然这是国家发改委批复的，与国务院批复的国家级新区的含金量还是有这一定的差别。 南通是新沪宁线上的城市，以350公里时速的高铁而论，南通到南京和上海都将1小时左右，届时，南通将真正做到在上海和南京两座城市之间左右逢源。尤其是南通通州湾新区可能在不久将来获批，如此，三个国家级新区因一条高速铁路而牵手，这在全国都是绝无仅有的事情。 最近南通新机场（上海第三机场）的各种消息将海门四甲带上了风口浪尖，关于上海机场是否确定落户海门四甲这一事件，很微妙的是，官方既没有确认也没有否定。但无论上海第三机场是否落户海门，南通新机场的规划是板上钉钉的事，但是机场和通州湾又有什么关系呢？ 可以看出距离非常近，所以一旦机场地址确认，最先受益的就是靠海门最近的通州湾，作为南通又一发展港口及大型工业企业聚集区，将直接受到利好辐射。 整体来看，通州湾目前的状态虽不尽如人意，但后期规划十分给力，交通、港口、大型企业加上国家级新区的全方位联动，未来几年，通州湾的发展必然提速。 当然，我们最终还要回归到房地产上来，针对通州湾的整体情况，小编认为通州湾更适合拥有足够可支配资金，并且不急于1、2年之内将房产变现的投资者进行投资。
|
|
